Fundos Imobiliarios

Há algum tempo tenho acompanhado o mercado de fundos imobiliários. Com o crescimento do setor de construção civil e a necessidade de fontes alternativas de financiamento, os fundos imobiliários tem se expandido a passos largos.

Além da clara vantagem tributaria para as pessoas físicas que são isentas do Imposto de Renda e de uma rentabilidade próximo dos títulos de renda fixa do governo, os fundos imobiliários tem se mostrado uma boa alternativa de investimentos para aqueles que buscam diversificação.

Mas será que vale a pena para os pequenos investidores ? Aqueles com 10 ou 15 mil para aplicar? Tenho minhas dúvidas.

Devemos considerar os riscos de inadimplência de algum locador ou em alguns casos a concentração em apenas um imóvel. Imagina se o locador quebra durante o contrato de aluguel. Como fica o fundo? Os administradores tentarão executar as garantias. Mas...

Vale uma reflexão para aqueles que querem ganhos rápidos. Para aqueles com uma visão de longo prazo, 5 a 10 anos, que querem certa proteção contra a inflação (os contratos de aluguem são reajustados pelo IGP-M ou IPCA) e aceitam correr algum risco, parece fazer sentido colocar parte de seu capital. Uns 10% ou 20% me parece razoável. Considerando que as ofertas atuais exigem um mínimo de R$ 5 mil, os fundos imobiliários parecem uma alternativa interessante para aqueles com capital acima de R$ 50 mil.

Caso tenha interesse em investir ou se informar melhor, o site da corretora Gradual tem um bom conteúdo sobre o tema, além de divulgar as atuais ofertas: RB Capital Fundo Imobiliario FII e o Mais Shopping Largo 13.

Oportunidade: Fundos Imobiliários

Ao escrever este texto estou pensando em 3 tipos de pessoas: 1) aqueles que acreditam que o mercado imobiliario brasileiro crescerá significativamente nos próximos anos e querem participar da festa; 2) aqueles que buscam uma renda mensal acima de 0,8% ao mês provenientes de aluguel; 3) aqueles que querem se manter informados sobre o que está acontecendo no mercado de capitais.

O mercado imobiliário comercial e residencial apresenta boas oportunidades de crescimento para os proximos anos (pelo menos ate as Olimpíadas). Além do déficit habitacional, o crescimento economico estimula a construção civil. Historicamente, todos os países que se desenvolveram impulsionaram a contrução civil.

Tendo esta breve análise como pano de fundo, aqueles que acreditam numa valorização de imoveis nos proximos anos estão entrando (ou já entraram) pesadamente no setor. Comprando imóveis? Não necessariamente.

A forma tradicional é comprar um imovel residencial ou comercial, receber um fluxo positivo com alugueis, esperar sua valorização e vender. Simples? Nem tanto. Comprar um imovel no Brasil requer alto empenho burocrático. Em caso de necessidade de dinheiro, a liquidez é baixa. Não é trivial vender um imovel rapidamente. Taxas e impostos consomem parte dos ganhos. Fora que há a necessidade de um alto desembolso de caixa.

Há um meio mais simples de se fazer o mesmo com a vantagem de isenção de imposto de renda, melhor liquidez e baixo investimento inicial: fundos imobiliarios.

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são condomínios cujos recursos são investidos em empreendimentos imobiliários. A rentabilidade desses fundos provém dos aluguéis dos imóveis de propriedade do fundo, que são distribuídos mensalmente aos quotistas.

Exemplo prático e sugestão de investimento no curtíssimo prazo (questão de dias):

O maior shopping horizontal da América Latina está localizado em Campinas. Conheço bem este shopping pois está localizado em minha cidade natal. É um dos exemplos de maior sucesso nos últimos tempos. Atende toda a região metropolitana de Campinas e aos finais de semana está abarrotado de gente. É praticamente uma máquina de dinheiro. Em resposta ao sucesso, vão expandir o shopping (que já é o maior). Como farão isto? Através de um fundo imobiliario.

Vão captar no mercado R$ 100 milhoes distribuidos em 100 mil cotas de R$ 1.000. Em contrapartida, o fundo será dono desta parte expandida do shopping e receberá parte das receitas provenientes do aluguel do espaço. O fundo garante retorno de 0,83% ao mês durante os 36 meses iniciais. A expectativa é que a rentabilidade fique próxima a 1%, sem contar a valorização do imovel.

Mas 0,83% não parece pouco? Depende. Poupança está rendendo 0,5% ao mês. Os juros estão 8,75% ao ano e este fundo garante 10% com uma pequena (ironia on) diferença: tributação. Na renda fixa (CDBs e Titulos Publicos) a tributação de Imposto de Renda consome quase 20% dos rendimentos. Os fundos imobiliariso estão isentos. Estes 0,83% vão diretamente para o seu bolso.

O número de cotas minimas para participar da oferta é de 10, ou seja, R$ 10 mil. Se você quiser sair do negocio acesse seu homebroker ou ligue para seu corretor e vendas as cotas em bolsa ao preço de mercado.

Há outras oportunidades anunciadas recentemente que prevêm rentabilidades até maiores (acima de 0,90%), tais como Anhanguera Educacional, Hospital Nossa Senhora de Lourdes, entre outros. Mas a lógica é a mesma. Com R$ 10 mil já é possivel participar das ofertas públicas.

Os riscos são os mesmos do mercado imobiliario tradicional. Os imóveis podem se desvalorizar, a economia pode não crescer impactando nas receitas de aluguéis, dentre os outros riscos associados aos imóveis.

Particularmente, acredito que é uma excelente oportunidade para participar do mercado imobiliário (sobretudo comercial) de forma simples, segura e rentável.